Ilustrační FOTO - Pixabay
Koupili jste nemovitost a objevili vady, o kterých vám nikdo neřekl? Nebojte se je reklamovat!

Nebojte se reklamovat nemovitost!

Koupě nemovitosti je jednou z největších investic v našem životě a většina lidí se kvůli ní zadluží na desítky let. Nejen proto je důležité znát svá práva v případě, že se ve vašem novém bytě nebo domě začnou objevovat nečekané závady. V dnešních Haló radách si vysvětlíme, jak a kdy můžete vady zakoupené nemovitosti reklamovat a také na co si dát pozor předtím, než vůbec podepíšete kupní smlouvu. Poradil nám Michal Flachs, zakladatel a jednatel společnosti Zdravá nemovitost, která pomáhá lidem s reklamací vadných nemovitostí, ale i jejich bezpečným nákupem či prodejem.

Zkušenosti s reklamací nemovitosti má také rodina Kupcových, která si přes realitní kancelář pořídila rodinný dům za 3,6 milionu korun. Nedlouho po nastěhování se začaly objevovat první problémy – škvírou pod dveřmi se jim do domu dostal sníh, v koupelně se kvůli vlhkosti zase vytvořila mokvající mapa na stěně. Kupcovi si proto nechali dům zkontrolovat technickými inspektory, aby zjistili, o jaké závady se přesně jedná a jak jsou závažné.

Výsledky technické inspekce byly katastrofální. Dům měl kromě viditelných vad i spoustu dalších, kterých si jako laici neměli šanci všimnout. Jednou z nejzávažnějších vad byla chybná statika, která ohrožovala stabilitu domu, a tedy i bezpečí jeho obyvatel. Na základě vypracovaného posudku se Kupcovi rozhodli vady nemovitosti reklamovat. S pomocí advokáta nakonec od předchozího majitele získali zpět 416 000 korun jako slevu z původní kupní ceny.

V jakých případech můžete nemovitost reklamovat?

Pro uplatnění reklamace není ani tak důležité stáří nemovitosti jako datum jejího zakoupení a skutečnost, zda jste jako kupující v okamžiku koupě věděli nebo mohli tušit, že nemovitost dané vady vykazuje. »Pokud vás prodávající před koupí nemovitosti neinformoval o jejím skutečném technickém stavu a vy jste následně objevili nečekané vady, můžete nemovitost reklamovat. Svůj nárok přitom můžete uplatnit až do pěti let od podpisu kupní smlouvy, jestliže jste nemovitost zakoupili po 1. lednu 2014,« říká Michal Flachs.

Nárok na reklamaci vadné nemovitosti zaručuje především novela občanského zákoníku, která platí od roku 2014. Kromě obecného posílení práv kupujících také prodloužila původní lhůtu pro reklamaci ze šesti měsíců na pět let. Z nedávného průzkumu agentury Response Now zadaného společností Zdravá nemovitost ale vyplývá, že ani po 4 letech od zavedení této pozitivní změny třetina Čechů stále neví, že nemovitost lze reklamovat. Pouze 6 procent lidí pak zná správný postup.

Jaké existují způsoby reklamace?

Reklamovat vady nemovitosti můžete ze zákona třemi způsoby, přičemž nejčastěji využívaná je tzv. dodatečná sleva z kupní ceny. »Její výše vždy závisí na závažnosti zjištěných závad a předpokládaných nákladech na jejich opravu. V průměru se dle naší zkušenosti jedná zhruba o 10 až 20 procent z kupní ceny,« uvádí Michal Flachs ze společnosti Zdravá nemovitost. Další možností je zajištění opravy vad na náklady prodávajícího, nebo potom odstoupení od kupní smlouvy a vrácení peněz.

Poslední typ reklamace je ovšem možný jen v případě, kdy jsou objevené vady natolik závažné, že by změnily rozhodnutí kupujícího pro nákup dané nemovitosti v případě, kdy by o nich byl dopředu informován.

Nenechte se odradit klamavými formulacemi ve smlouvách

Zejména v kupních smlouvách připravených realitními kancelářemi se často objevují formulace a doložky, které v kupujícím vytváří mylný dojem, že prodávající za stav prodávané nemovitosti neodpovídá, a nebude ji tak v budoucnu možné reklamovat, například: »Nemovitost se kupujícímu přenechává, jak stojí a leží,« případně »Kupující nabývá nemovitost ve stavu, v jakém se nachází ke dni podpisu kupní smlouvy,« nebo »Kupující měl možnost všechny vady předmětu koupě v předstihu zjistit,« či »Kupující byl seznámen s technickým (faktickým) stavem nemovitosti

Dle aktuální judikatury však tyto formulace, mimo výjimečné situace, z různých důvodů prodávajícího odpovědnosti za vady nemovitosti nezbavují, a nárok kupujícího uplatnit případnou reklamaci vad nemovitosti tak zůstává zachován.

Reklamovat lze i vady, které neodhalíte pouhým zrakem

Lidé velmi často řeší poměrně banální závady jako třeba praskliny v omítce či nefunkční kliku od dveří, protože jsou viditelné. Vedle toho ale přehlížejí řadu významnějších problémů a rizik, která se mohou naplno projevit až s delším časovým odstupem a odhalí je pouze zkušený technický inspektor nemovitostí.

Michal Flachs dokládá příkladem z praxe: »Nedávno nás kontaktoval zákazník, který chtěl reklamovat poškrábaná okna a nefunkční troubu v řádu několika desítek tisíc korun. Následně jsme při technické inspekcí zjistili, že dům má shnilé stropy a závažné statické problémy s přetížením objektu a absencí železobetonového věnce. Výše poskytnuté slevy z kupní ceny nakonec převyšovala tři miliony korun.«

Vady nemovitosti je nejlépe nechat důkladně prověřit kvalifikovanými technickými inspektory a následně je reklamovat všechny najednou, a to i přestože kupující nemá povinnost vše reklamovat naráz.

Prodávající totiž obvykle pod záminkou hladkého a příznivého vyřízení první reklamace trvá na uzavření dohody, kterou se kupující do budoucna vzdá jakékoli možnosti na uplatnění případných dalších reklamací. Pokud kupující na takovou dohodu přistoupí, nemůže již později objevené vady reklamovat, a opravy tak zaplatí ze své kapsy.

Na co si dát pozor, když kupujete nemovitost

Abyste znali skutečný technický stav domu či bytu, který zamýšlíte koupit, doporučuje Michal Flachs nechat si před uzavřením kupní smlouvy technickými inspektory prověřit nemovitost ve všech technických oblastech – statika, hydroizolace, akustika, bezpečnost užívání a požární bezpečnost, úniky tepla, kvalita povrchů a technické zařízení nemovitosti.

Před koupí si také nezapomeňte vyžádat veškerou dokumentaci o nemovitosti. Pořizujete-li si byt, vyžádejte si informace o tom, kdo se stará o společné prostory domu a kdo je za ně zodpovědný.

»Při nákupu novostavby byste měli obdržet průkaz energetické náročnosti budovy – PENB, revizní zprávy ke všem technickým zařízením v nemovitosti a projektovou dokumentaci, kterou je majitel podle stavebního zákona povinen vlastnit po celou dobu existence stavby,« uvádí Michal Flachs a dodává: »Dále si ověřte, zda je nemovitost zkolaudovaná, a to pro účel, ke kterému ji kupujete.«

Jaké jsou nejčastější vady nemovitostí

Nejčastější vady nových i starých nemovitostí jsou dle praxe odborníků nedostatky v hydroizolaci budovy či její nedostatečná vzduchotěsnost. »Jedná se především o poruchy způsobené netěsností hydroizolace spodní stavby, opracování detailů krycích prvků, jako jsou parapety, a netěsnosti v hydroizolační vrstvě skladby střešního pláště,« říká Michal Flachs. Tyto vady následně často vedou k nadměrné vlhkosti, a tedy i tvorbě plísní.

U starých nemovitostí, které podstoupily rekonstrukci, je důležité nechat si odborně prověřit kvalitu jejího provedení. Problémy často vykazují špatně vyměněná okna, či chybné zateplení budovy.

Helena KOČOVÁ


Jak hodnotíte tento článek? (1 - nejhorší, 7 - nejlepší)

Hodnocení: 3.2, celkem 11 hlasů.

Helena KOČOVÁ

Diskuse k článku

Vážení čtenáři, chcete-li se zapojit do diskuse, prosíme vás o dodržování slušného vystupování. Příspěvky, které budou obsahovat sprosté výrazy, smažeme.


Reklama
Reklama

Reklama

Vydává Futura a.s., Politických vězňů 9, 111 21 Praha 1.
Telefony - ústředna: 222 897 111, sekretariát: 222 897 256.
Email: internet@halonoviny.cz, ISSN 1210-1494.